伝貰・賃貸保証金詐欺の被害に遭いましたか？

伝貰（賃貸保証金）詐欺の被害者は、最悪のタイミングで問題に気づくことが多いです——競売通知が届き、数字が合わないと分かったときです。本ガイドでは、私たちが最もよく目にするスキームと、各段階で利用できる具体的な回収手段を扱います。伝貰詐欺の案件については相談料をいただきません——契約に何か違和感があれば、署名した後ではなく、その前にご連絡ください。

分割抵当スキーム（공동담보 쪼개기대출）

これは最も一般的な構造的詐欺の一つで、単一の住戸の登記簿謄本だけでは見えないように、意図的に設計されています。複数戸建物（例えば1フロア5戸で3フロア）を所有する賃貸人が、建物全体15戸を担保とする一つの大きな融資ではなく、フロアごとに5戸のみを共同担保とする複数の別々の融資に分割します。自分の住戸の登記簿だけを取得した賃借人は、一見穏当な残高の共同抵当（공동근저당）を目にし、その金額が建物全体をカバーしていると合理的に思い込みます。しかし実際にはそうではありません——それはその一グループの住戸だけをカバーしており、他のフロアでも同じ手口が別々の融資で繰り返されています。

署名前にこれを見抜く唯一の方法： インターネット登記所で登記簿謄本を取得する際、特に공동담보목록（共同担保目録）の欄をチェックしてください——標準の印刷物にはデフォルトで表示されません。これにより、目にしている抵当がその建物の唯一の債務なのか、それとも意図的に細分化されたより大きな構造の一部にすぎないのかが分かります。

すでに詐欺が発生し、建物が競売にかけられている場合——抵当権者は共同担保グループ全体を一括して競売にかける（通常の方法）か、一部のみを競売にかけることができます——配当は住戸ごとに行われ、まず各住戸の最優先弁済金（最우선변제금、その住戸の売却価格の半分を上限とする）、次に共同抵当の先順位抵当権者、そして残り（意図的に細分化された融資は通常、物件の実質価値に近い額で組まれているため、通常はほとんど何も残りません）が、後順位の請求者である残りの住戸に按分されます。

깡통住宅（担保割れ住宅）——保証金が市場価値を上回る場合

これは、市場が確立されていない新築のヴィラやオフィステルで最もよく起こります——賃貸人が紙上の価値を水増しし、その住戸の実際の転売価値を上回る保証金を集めた後、連絡が取れなくなるケースです。最優先の賃借人であっても、全額回収は自動的ではありません——そして第三者が単純にあなたのために競売を申し立てることはできません。裁判所は、配当額が最優先賃借人自身の優先請求権と執行費用すら賄えない場合、第三者の競売申立てを「余剰なし（무잉여기각）」として却下します——誰にも何も残らないためです。

賃借人自身が競売を主導する必要があります。手順は次の通りです。（1）執行力ある権原を取得する——支払督促、和解調書、公正証書、裁判所の調停調書、または（賃貸人が伝貰詐欺の刑事事件で起訴されている場合）その刑事事件からの被害回復命令。（2）占有をまず引き渡す必要なく、自ら強制競売の申立てを行う——住戸に住み続けながら売却手続きを進めることができます。（3）保証金が通常市場価値を上回るため、外部の入札者は現れず（買主は購入価格に加えて賃借人の未払い保証金全額を負担することになるため）、賃借人は優先買受権（우선매수권）を行使し、最高入札額に合わせます。（4）売却確定日までに相殺申請を行うことで、追加の現金支払いをほとんど、あるいは全く不要にでき、入札保証金は配当を通じて賃借人に返還されます。（5）賃貸人自身の滞納税（당해세——相続税・贈与税、財産税、総合不動産税）が優先権を持つ場合、租税按分申請（조세안분신청）を行い、その優先請求権を賃貸人の他の共同抵当住戸に分散させ、この住戸に集中させないようにします。

伝貰詐欺の被害者がこの方法で不動産を取得する場合、取得税の軽減が適用されます——200万ウォンまで免除（住宅税率1.1%でおおよそ取得価格2億ウォンまで、オフィステル税率4.6%でおおよそ5,000万ウォンまでをカバー）——それを超える部分のみ課税されます。全体の流れの順序——（先に退去する必要がある場合は賃借権登記命令）→保証金返還訴訟による執行力ある権原の取得→強制競売の申立て（執行費用の予納を含む）→優先買受権による自己落札→相殺および租税按分の申請→取得税の納付→所有権移転登記の委任。各段階に独自の手続き上の落とし穴があるため、自分で一つずつ組み立てるより、一連の流れ全体を扱える専門家と進める方が時間の節約になります。

賃貸人と連絡が取れない、または死亡している場合——それでも賃借権登記命令を取得する

賃借権登記命令（임차권등기명령）は、保証金を回収できないまま退去した後も優先弁済権と占有に基づく権利を保全しますが、多くの賃借人は賃貸人と連絡が取れない、または死亡している場合には利用できないと思い込んでいます。そうではありません。要件は二つだけです——賃貸借が実際に終了していること、そして保証金（全部または一部）が返還されていないことです。

賃貸借の終了については、確定期間が満了した後でも、韓国の黙示更新ルールにより、通常は期間満了の少なくとも2か月前に更新拒絶の通知を送っている必要があります。すでに黙示更新されている場合は、解約通知によりその通知から3か月後に終了します。この通知は内容証明郵便で送付してください——テキストメッセージやカカオトークのメッセージも証拠として認められることがありますが確実ではありません。ただし、そうしたやり取りに対する賃貸人自身の返信は補助的な証拠として役立つことがあります。

この命令は賃貸人に送達された時点、または登記自体が完了した時点のいずれか早い方で法的効力を生じるため、連絡の取れない賃貸人がこれを実際に妨げることはありません——登記が完了すれば送達自体が意味を持たなくなります。賃貸人が死亡している場合、賃借人は相続登記が行われるのを待つ必要はありません——相続人を相手方として申立てを行い、死亡した賃貸人の家族関係証明書その他、死亡と相続人全員を特定する書類を添付してください。どのような事情であっても、退去する前にこの登記を完了させておいてください——それこそが、実際に住戸を占有しなくなった後もあなたの法的地位を保全するものです。

先順位の権利関係が適切に開示されていなかった場合の不動産仲介業者の責任

競売でも保証金全額を回収できなかった場合、賃貸人を追及することだけが唯一の回収手段ではありません——契約時に公認中介士（공인중개사）が物件の既存のリスク要因を適切に開示していたかどうかも、別の、しばしば見落とされる回収の手段です。公認仲介士法により、仲介業者は取引成立前に物件の状態、立地、そして権利関係を正確に調査し説明する義務があり——韓国の裁判所は、この義務が登記簿に記載された内容を読み上げるだけにとどまらないと具体的に判示しています。

2024年の仁川地方法院（富川支院）の判決（2024가단104323）はまさにこの点に関するものです——ある仲介業者は登記済みの抵当権については開示したものの、同じ多世帯住宅内の既存賃借人の保証金については何も述べず、開示書のその欄を空欄のままにしていました——その賃借人は結局、競売で1億3,000万ウォンの保証金のうちわずか約1,945万ウォンしか回収できませんでした。裁判所は、仲介業者には同じ建物内の他の賃借人の保証金額と賃貸条件を調査・開示する義務があり——登記簿に記載されている内容だけではないとし——それを怠ること、あるいは開示書に「権利関係不明」といった曖昧な記載をするだけで実際の数字を記載しない（あるいは賃貸人がその情報の提供を拒否したことを明記しない）ことは同法違反に当たると判示しました。これは多世帯住宅（다가구주택）において特に重要です——複数の賃借人の保証金が集合的に先順位担保のように機能するにもかかわらず、抵当権のように個別に登記簿に現れないためです。

請求を組み立てるには、不公平だという感覚だけでなく、裏付ける書類が必要です。 集めるべき書類——賃貸借契約書（日付、保証金、残金支払日、確定日付、特約事項）、開示書自体（先順位の権利・賃借人について何が開示され何が開示されなかったか）、契約時点の登記簿謄本と建物台帳、賃借人登録の確認書類と確定日付の記録、そして競売が実施された後の売却物件明細書、配当表、配当期日記録、実際の配当受領書です。これらを合わせることで、仲介業者の義務違反とそれによって生じた具体的な損害の両方を立証できます。

「賃貸人はすでに私の住戸を再賃貸した」——黙示の合意解除をめぐる紛争

期間途中で退去の予告をした賃借人が、賃貸人が最後の段階で後継賃借人との契約を破談にした場合、実際に争点となる法的問題に直面します——賃貸人が新しい賃貸借契約に署名したという行為が、元の賃貸借を早期に終了させる黙示の合意に当たるかどうかです。いずれか一方からの一方的な通知だけではそれ自体十分ではありません——終了には契約上の根拠、法定の事由、または実際の合意のいずれかが必要ですが、韓国の裁判所は、その合意が成立するために署名済みの「解約合意書」という文書を必要とはしません。行動、メッセージ、周囲の状況によっても同様に立証され得ます。

裁判所はいくつかの要素を総合的に考慮します——元の賃借人が特定の日までに退去する意思を明確に伝えていたか（単なる漠然とした「引っ越すかもしれない」ではなく）、賃貸人がその通知を受け身に聞くだけでなく、賃貸借が実際に終了することを前提とした具体的な行動（後継賃借人の募集、新契約への署名）を取ったか、新しい賃借人の入居予定日が元の賃借人の退去予定日と一致していたか、賃貸人が元の賃借人に退去準備や内見への協力、保証金返還スケジュールの調整を依頼していたか、そして元の賃借人が賃貸人の行動を合理的に信頼して自らの次の住まいを確定させたかどうか——これにより賃貸人の後の翻意が信義則に反すると見られる余地が生まれます。特定の入居日を伴う新しい賃貸借契約に賃貸人が実際に署名していたことは特に強力な証拠です——元の賃貸借が依然として有効であると真に信じていた賃貸人の行動としては説明がつきにくいためです。

多世帯住宅（다가구주택）における土地のみの先順位抵当の罠

これはおそらく韓国の伝貰において最も知られていない構造的リスクであり、最優先の賃借人であってもその保証金全額を失わせかねません。ある画期的な大法院判決（2010年6月10日、2009다101275）はまさにこの事実関係を扱いました——建物が存在する前に土地に抵当権が登記され、その後建物が建築され建物に対して別の抵当権が登記され、その後賃借人が確定日付または最優先弁済の要件を備えて入居し、土地と建物が後にまとめて競売にかけられたというものです。

判旨： 賃借人の優先弁済権——確定日付による優先権であれ最優先弁済権であれ——は、建物が存在する前に土地に先順位抵当権が登記されていた場合、土地自体の売却代金には及びません。競売の配当は土地部分と建物部分に分かれ、土地の先順位抵当権者は土地部分から優先的に弁済を受け、賃借人は建物部分からしか弁済を受けられません。韓国では土地が建物よりもはるかに高い価値を持つことが非常に多いため、建物部分だけではすべての賃借人の保証金をカバーできないことが頻繁にあります——実際の事例では、それが完全に底をつき、最も早く入居した賃借人でさえ何も得られなかったケースもあります。

重要なのは、これは最優先弁済権にも当てはまるということです——多くの賃借人がほぼ無条件だと思い込んでいる保護です。土地の抵当権が建物より先である場合、それは当てはまりません。多世帯住宅を契約する前の実務チェックリスト： 建物登記簿とは別に土地登記簿を個別に取得する（両者は別の書類であり、建物の登記簿だけを確認するというよくある間違いはリスクの半分しか見せません）。土地抵当権の登記日と建物の実際の建築時期を比較する。土地抵当権が建築より前である場合、建物自体の登記簿がどう見えても、それを深刻な警戒サインとして扱ってください——あなたの優先弁済権が、どれほど早く入居していても土地自体の価値には決して及ばない可能性があるためです。