한국 부동산을 매수하시나요?

부동산 등기 절차 자체는 내국인과 크게 다르지 않지만, 재외국민·외국인이 특히 어려워하는 두 가지가 있습니다. 바로 인감증명과 주소증명입니다. 국내 거주자와 같은 방식으로 준비할 수 없기 때문에, 이 부분에서 착오가 생기면 등기관의 보정명령으로 이어지는 경우가 가장 많습니다.

등기신청서류 편철순서

등기소에 서류를 낼 때 아래 순서로 편철하면 업무 처리가 수월합니다.

1. 부동산등기신청서
2. 취득세/등록면허세 영수필확인서
3. 등기신청수수료 영수필확인서
4. 매매목록
5. 위임장
6. 인감증명서·본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서 발급증
7. 주민등록표초(등)본
8. 토지(임야)대장등본
9. 부동산거래계약신고필증
10. 매매계약서
11. 등기필증 등

분양 아파트 소유권이전등기

분양 아파트는 별도 서류가 필요합니다. 취득세 신고용으로 완납증명서, 분양계약서, 실거래신고필증, 주민등록초본, 취득세신고서(부가세 제외 금액 기준)를 준비하고, 시행사 측에서 분양금납부확인서, 매수자 목록이 사전입력된 법인인감증명서, 상환영수증, 위임장을 받아야 합니다.

인감증명, 누가 언제 필요할까

인감증명은 매매를 원인으로 한 소유권이전등기의 등기의무자(매도인), 그리고 협의분할에 의한 상속등기의 전원 상속인에게 법정 요구사항입니다. 재외국민·외국인도 이 요건 자체는 피할 수 없지만, 국내 거주자와는 다른 경로로 충족합니다.

재외국민은 대한민국 국민으로서 외국의 영주권을 취득했거나, 영주할 목적으로 외국에 거주 중인 사람입니다. 유학생·주재원·불법체류자는 재외국민등록부등본을 발급받았더라도 재외국민으로 인정되지 않습니다.

외국인은 대한민국 국적이 없는 사람입니다. 다만 외국국적불행사서약을 한 복수국적자는 법적으로는 이중국적이라도 등기 절차상 외국인이 아닌 대한민국 국민으로 처우됩니다.

외국국적동포는 출생 시 대한민국 국적을 보유했다가 외국 국적을 취득한 사람(또는 그 직계비속)으로, 국내거소신고를 했더라도, 심지어 국적상실신고를 하지 않아 가족관계등록부가 폐쇄되지 않은 경우라도 등기 절차상 외국인으로 처우됩니다. 실제로 형제가 모두 미국 국적을 취득했는데 한 명만 국적상실신고를 한 사례에서, 아버지의 가족관계등록부 기재 여부와 무관하게 두 사람 모두 외국인으로 처리해 드린 적이 있습니다.

영사공증으로 갈음하기

부동산등기규칙 제61조 제3항에 따라, 재외국민은 인감증명 대신 재외공관 공증법에 따른 영사의 인증(영사공증)으로 갈음할 수 있습니다. 다만 이는 해외에 있을 때만 가능하며, 재외국민이 국내에 있다면 반드시 주민센터에서 발급받은 정식 인감증명서를 제출해야 하고, 대한민국 공증인의 공증은 대체 수단으로 인정되지 않습니다 — 규칙 문언이 명확합니다.

주소증명, 인감증명과는 또 다른 요건

매매등기에서는 매도인·매수인 모두 주소증명이 필요합니다. 매도인은 동일인 확인 및 등기관의 직권 주소변경 등기를 위해, 매수인은 새 등기명의인으로서 주민번호·주소 확인을 위해 필요합니다. 재외국민·외국인은 오히려 내국인보다 더 꼼꼼하게 심사받습니다.

재외국민은 재외국민등록부등본, 주민등록법에 따라 신고했다면 주민등록표등본·초본, 체류국에 주소증명제도가 있다면 그 나라 관공서 발행 서면(예: 일본 주민표, 스페인 주민등록증명서), 그런 제도가 없다면 체류국 공증인의 주소 공증 서면을 제출할 수 있습니다.

외국인은 외국인등록 사실증명, 외국국적동포라면 국내거소신고 사실증명, 본국에 주소증명제도가 있다면(일본·독일·프랑스·대만·스페인 등) 그 관공서 발행 서면, 없다면(미국·영국 등) 본국 공증인의 주소 공증 서면을 제출합니다 — 여기서도 대한민국 공증인의 공증은 인정되지 않는다는 점이 핵심입니다.

위 방법이 모두 어려운 경우 실무상 3가지 대안이 있습니다. ① 주소가 기재된 신분증 원본과 "원본과 동일함"을 기재한 사본을 함께 제출해 등기관 확인 후 원본을 돌려받는 방법, ② 실무상 가장 많이 쓰이는 방법으로 신분증 사본에 본국 또는 대한민국 공증, 혹은 본국 관공서의 원본 동일 확인을 받아 제출하는 방법, ③ 주한미군 발행 거주사실증명서, 러시아 주택협동조합 발행 주소증명서 등 그 밖의 신뢰할 만한 자료를 제출하는 방법입니다.

본국이 아닌 제3국에 체류 중이라면, 그 나라에 주소증명제도가 있으면 그 관공서 서면을, 없으면 현지 공증인의 공증 서면과 함께 체류자격 증명(영주권확인증명, 장기체류 비자증명)을 제출하면 됩니다. 그 제3국에 주재하는 대한민국 재외공관에서도 인증이 가능합니다 — 재외공관의 사서증서 인증은 관할구역에 한정되지 않기 때문입니다. 다만 담당 영사가 제3국 신분증만으로 신원 확인이 어렵다고 판단하면 인증을 거절할 수 있으니 주의하세요.

오래된 근저당이 남아있다면

상속받거나 매수하려는 부동산에 내용조차 확인하기 어려운 수십 년 된 근저당권이 있어도 이전등기 자체는 진행할 수 있습니다. 상속을 원인으로 한 소유권이전등기는 근저당권과 관계없이 먼저 진행하고, 말소는 별도로 처리하면 됩니다.

근저당권자가 금융기관이라면 먼저 방문해 피담보채권 소멸을 확인받고 말소 협조를 구하세요 — 금융기관의 대출채권은 원칙적으로 소멸시효가 5년입니다. 협조가 어렵거나 폐업한 경우라면 소멸시효를 이유로 한 근저당권말소소송이 가능합니다.

개인이 설정한 근저당권으로서 등기 이후 50년간 변경등기가 전혀 없었다면, 부동산등기법(2006.5.10) 부칙 제2조 및 관련 등기예규(2006.12.4)에 따라 등기관이 직권으로 말소할 수 있습니다 — 1980년 12월 31일 이전에 등기된 저당권·질권·압류·가압류·가처분·예고등기·파산·경매 등기가 대상이며, 이해관계인이 90일 내 존속 신고를 하지 않으면 말소됩니다. 등기관이 직권 말소를 하지 않는다면, 개인 근저당권자를 상대로도 금융기관과 동일하게 말소청구소송을 제기할 수 있습니다.

농지를 증여·상속·매매로 취득하신다면

농지는 일반 부동산과 달리 소유권이전등기 전에 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 먼저 발급받아야 합니다 — 투기 목적이 아닌 실제 자경(自耕) 목적의 취득인지 확인하는 절차입니다. 신청은 읍·면·동 행정복지센터에서 접수하는데, 시·군·구청장이 권한자이지만 실제 접수·1차 검토는 현장 사정에 밝은 읍·면에 위임되어 있기 때문입니다. 신청서, 농업경영계획서(가장 꼼꼼히 심사되는 서류), 신분증 사본이 필요합니다.

1,000㎡ 이하의 소규모 농지를 부재지주가 취득하는 경우 주말체험영농계획서로 대체할 수 있는데, 관리가 잦지 않아도 되는 작물을 재배 계획으로 적는 것이 좋습니다 — 서울 거주자가 매주 경상남도까지 농사지으러 가겠다는 계획은 설득력이 떨어지기 때문입니다.

방치된 농지이거나 무허가 건물이 있으면 발급이 제한될 수 있고, 현장 확인으로 이어지는 경우가 많습니다. 판단 기준은 단순합니다 — "지금 당장 농사가 가능한 상태인가"입니다. 그렇지 않다면 정해진 양식 없이 자유롭게 작성한 원상복구계획서로도, 실제 철거 전이라도 요건을 충족시킬 수 있습니다. 보통 3~7일 내 발급되며, 반송용 봉투와 우표를 동봉하면 우편으로 원본을 받아볼 수 있습니다.