Jeonse/Ijara-Depoziti Firibgarligi Qurbonimisiz?

Jeonse (ijara-depoziti) firibgarligi qurbonlari odatda muammoni eng yomon paytda — auksion bildirishnomasi kelib, raqamlar mos kelmay qolganda — bilib oladi. Ushbu qo'llanma biz eng ko'p ko'radigan sxemalarni va har bir bosqichda mavjud aniq undirish yo'llarini ko'rib chiqadi. Biz jeonse firibgarligi ishlari uchun konsultatsiya to'lovini olmaymiz — agar ijarangizda nimadir noto'g'ri tuyulsa, imzolashdan keyin emas, oldin murojaat qiling.

Bo'lingan ipoteka sxemasi (공동담보 쪼개기대출)

Bu eng keng tarqalgan tuzilmaviy firibgarliklardan biri, va u aynan bitta xonadonning reyestr chiqarmasida ko'rinmas bo'lishga mo'ljallangan. Ko'p xonadonli binoga ega uy egasi (masalan, har birida 5 tadan xonadoni bo'lgan 3 qavat) ipoteka moliyalashtirishni bir nechta alohida kreditga bo'ladi — har biri faqat o'sha qavatning 5 xonadoni bilan birgalikda ta'minlangan — barcha 15 xonadonni ta'minlaydigan bitta katta kredit o'rniga. O'z xonadoni uchun reyestrni oladigan ijarachi birgalikda ipoteka (공동근저당) ko'radi, oddiy jami balans ko'rinishida, va oqilona bu raqam butun binoni qamrab oladi deb o'ylaydi. Bu unday emas — u faqat o'sha bitta guruh xonadonlarni qamrab oladi, va xuddi shu hiyla boshqa qavatlarda ham o'z alohida kreditlari bilan takrorlangan.

Buni imzolashdan oldin aniqlashning yagona yo'li: Internet Reyestr Idorasi orqali reyestr guvohnomasini olayotganda, aynan 공동담보목록 (birgalikda ipoteka ro'yxati) katagini tekshiring — standart chiqarma buni ko'rsatmaydi. Bu qaysi xonadonlar qaysi kredit ostida birgalikda ta'minlanganini aniq ko'rsatadi, shuning uchun ko'rayotgan ipoteka binoning yagona qarzimi yoki atayin bo'laklangan kattaroq tuzilmaning faqat bir bo'lagimi bilib olishingiz mumkin.

Agar firibgarlik allaqachon sodir bo'lgan bo'lsa va bino auksionga chiqsa: ipoteka egasi butun birgalikda ta'minlangan guruhni bir vaqtning o'zida (odatiy yondashuv) yoki faqat bir qismini auksionga qo'yishi mumkin — tushum har bir xonadon bo'yicha taqsimlanadi, har bir xonadonning ozchilik-ijarachi ustuvor to'lovi (최우선변제금, o'sha xonadonning o'z sotish narxining yarmi bilan cheklangan) dan boshlab, keyin guruh bo'ylab yuqori birgalikda ipoteka egasi, keyin qolgan (odatda kam yoki hech narsa, chunki atayin bo'laklangan kredit odatda mulklarning to'liq qiymatiga yaqin belgilangan) qolgan xonadonlar orasida kichik da'vogarlar uchun proporsional bo'linadi.

Suv ostidagi uy (깡통주택) — depozit bozor qiymatidan oshganda

Bu eng ko'p bozor o'rnatilmagan yangi vilalar yoki ofistellar bilan sodir bo'ladi, bunda uy egasi qog'oz qiymatini oshirib ko'rsatib, xonadonning haqiqiy qayta sotish qiymatidan oshadigan depozit yig'gan va keyin yetib bo'lmaydigan bo'lib qolgan. Hatto eng ustuvor ijarachi bo'lsa ham, to'liq undirish avtomatik emas — va uchinchi shaxs mulkni siz uchun shunchaki auksionga qo'yolmaydi. Sudlar uchinchi shaxsning auksion arizasini "ortiqcha yo'q" (무잉여기각) sifatida rad etadi, agar tushum hatto ustuvor ijarachining o'z ustuvor da'vosi va ijro xarajatlarini ham qoplamasa, chunki hech kim uchun hech narsa qolmaydi.

Ijarachi auksionni o'zi yuritadigan bo'lishi kerak. Qadamlar: (1) ijro qilinadigan huquqiy asosni oling — to'lov buyrug'i, kelishuv bayonnomasi, notarial tasdiqlangan hujjat, sud murosasi yozuvi, yoki (agar uy egasi jeonse-firibgarlik jinoiy ayblov bilan yuzlashsa) o'sha jinoiy ishdan qurbon kompensatsiya buyrug'i; (2) majburiy auksion arizasini o'zingiz topshiring, avval egalikni topshirishga hojat yo'q — sotuvni davom ettirayotganingizda xonadonda qolishingiz mumkin; (3) depozit odatda bozor qiymatidan oshgani sababli, tashqi taklif beruvchi paydo bo'lmaydi (xaridor sotib olish narxi ustiga ijarachining to'liq to'lanmagan depozitini ham to'lashi kerak bo'lar edi), shuning uchun ijarachi eng yuqori taklifga mos kelib, o'zining **ustuvor sotib olish huquqi (우선매수권)**ni ishlatadi; (4) sotish-tasdiqlash sanasidan oldin hisobga olish so'rovini topshiring, shunda ozgina yoki umuman qo'shimcha naqd to'lov kerak bo'lmaydi, taklif depoziti esa oxir-oqibat taqsimot orqali ijarachiga qaytariladi; (5) agar uy egasining o'z muddati o'tgan soliqlari (당해세 — meros/hadya solig'i, mulk solig'i, keng qamrovli ko'chmas mulk solig'i) ustuvorlikka ega bo'lsa, o'sha ustuvor da'voni bu xonadonga to'plash o'rniga uy egasining boshqa birgalikda ipotekalangan xonadonlariga taqsimlash uchun **soliq taqsimlash so'rovi (조세안분신청)**ni topshiring.

Jeonse-firibgarlik qurbon mulkni shu tarzda olganda sotib olish solig'i yengilligi qo'llaniladi: 2 million KRW gacha ozod (uy stavkasida 1.1% da taxminan ~200 million KRW gacha sotib olish narxini, yoki ofistel stavkasida 4.6% da ~50 million KRW ni qamrab oladi) — shu chegaradan yuqori bo'lgan qism ustidan soliq solinadi. To'liq ketma-ketlik tartibda: (agar avval ko'chib chiqishingiz kerak bo'lsa, ijara ro'yxati buyrug'i) → ijro qilinadigan huquqiy asos olish uchun depozit-qaytarish da'vosi → majburiy auksion topshiruvi (ijro-xarajat depoziti bilan) → ustuvor huquq orqali o'z-o'zini sotib olish → hisobga olish va soliq-taqsimlash topshiruvlari → sotib olish solig'ini to'lash → mulkchilik huquqini o'tkazishni ro'yxatga olish topshirig'i. Har bir qadamning o'z protsessual tuzoqlari bor, shuning uchun butun ketma-ketlikni o'zi boshqaradigan kishi bilan ishlash o'zingiz bo'lib olishdan ko'ra vaqtga arziydi.

Uy egasi yetib bo'lmaydigan yoki vafot etganmi — baribir ijara ro'yxati buyrug'ingizni oling

Ijara ro'yxati buyrug'i (임차권등기명령) depozitingizni undirmasdan ko'chib chiqqaningizdan keyin ustuvor-to'lov va egalik-asosidagi huquqlaringizni saqlab qoladi — ammo ko'p ijarachilar uy egasiga yetib bo'lmasa yoki vafot etgan bo'lsa, bu mavjud emas deb o'ylaydi. Bu unday emas. Faqat ikkita talab: ijara haqiqatan tugagan, va depozit (to'liq yoki qisman) qaytarilmagan.

Ijaraning tugashi bo'yicha: hatto belgilangan muddat tugagandan keyin ham, Koreyaning yashirin-yangilash qoidasi tufayli, siz odatda muddat tugashidan kamida 2 oy oldin yangilamaslik haqida bildirishnoma yuborgan bo'lishingiz kerak; agar ijara allaqachon yashirin ravishda yangilangan bo'lsa, tugatish haqida bildirishnoma o'sha bildirishnomadan 3 oy keyin uni tugatadi. Buni tasdiqlangan pochta (내용증명) orqali yuboring — matnli xabarlar va KakaoTalk xabarlari ba'zan dalil sifatida qabul qilinadi, ammo ishonchli emas, garchi uy egasining o'z javobi shu suhbatda qo'shimcha dalil sifatida yordam berishi mumkin bo'lsa ham.

Buyruq uy egasiga xizmat ko'rsatilgan zahoti, yoki ro'yxatga olishning o'zi yakunlangan zahoti — qaysi biri birinchi bo'lsa — huquqiy kuchga kiradi, shuning uchun yetib bo'lmaydigan uy egasi buni aslida bloklamaydi: ro'yxatga olish o'tgandan so'ng, xizmat ko'rsatish ahamiyatsiz bo'lib qoladi. Agar uy egasi vafot etgan bo'lsa, ijarachi avval meros ro'yxatini kutishi shart emas — merosxo'rlarni javobgar sifatida nomlab, vafot etgan uy egasining oilaviy holat guvohnomasi va vafot hamda barcha merosxo'rlarni aniqlaydigan boshqa hujjatlarni ilova qilib ariza bering. Sizning aniq holatingiz qanday bo'lishidan qat'i nazar, ko'chishdan oldin bu ro'yxatni tugating — bu jismonan xonadonda endi yashamayotganingizda huquqiy pozitsiyangizni saqlaydigan narsa.

Ustuvor da'volar to'g'ri oshkor qilinmaganda ko'chmas mulk agenti javobgarligi

Agar depozitingizni auksion orqali to'liq undira olmagan bo'lsangiz, uy egasiga qarshi harakat qilish yagona yo'l emas — imzolash paytida ko'chmas mulk agenti (공인중개사) mulkning mavjud xavf omillarini to'g'ri oshkor qilganmi degan alohida, va ko'pincha e'tibordan chetda qoladigan undirish yo'nalishi. Litsenziyalangan Ko'chmas Mulk Agenti to'g'risidagi Qonun bo'yicha, agent bitim yopilishidan oldin mulkning holati, joylashuvi va huquqiy munosabatlarini aniq tekshirishi va tushuntirishi kerak — va koreys sudlari bu majburiyat shunchaki reyestrda yozilganini o'qib berishdan ko'proq narsani qamrab olishini aniq belgilagan.

2024-yilgi Incheon Tuman Sudi (Bucheon Filiali) qarori (2024가단104323) aynan shu masalaga tegishli: agent ro'yxatga olingan ipotekani oshkor qilgan, ammo xuddi shu ko'p xonadonli binodagi mavjud ijarachilarning depozitlari haqida hech narsa aytmagan, oshkor qilish bayonotining shu qismini bo'sh qoldirgan — ijarachi keyinchalik auksionda 130 million KRW depozitning atigi taxminan 19.45 million KRW ini undira oldi. Sud agentning xuddi shu binodagi boshqa ijarachilarning depozit miqdorlari va ijara shartlarini tekshirish va oshkor qilish majburiyati borligini, faqat reyestrda yozilganini emas, va buni qilmaslik yoki oshkor qilish shaklini haqiqiy raqamlar o'rniga noaniq "xavf munosabati noaniq" bilan to'ldirish (yoki uy egasi bu ma'lumotni berishdan bosh tortganini aniq qayd etmaslik, agar shunday bo'lgan bo'lsa) Qonunni buzishini qaror qildi. Bu ko'p xonadonli uylar (다가구주택) uchun eng muhim, bunda bir necha ijarachining depozitlari birgalikda ustuvor garovlar kabi ishlaydi, garchi ularning hech biri binoning reyestrida ipoteka kabi alohida ko'rinmasa ham.

Da'voni qurish shunchaki adolatsizlik hissi emas, hujjatlashtirishni talab qiladi. To'plang: ijara shartnomasi (sana, depozit, qoldiq to'lov sanasi, tasdiqlangan sana, maxsus shartlar), oshkor qilish bayonotining o'zi (oldingi huquqlar/ijarachilar haqida nima oshkor qilingan va qilinmagan), shartnoma vaqtidagi reyestr guvohnomasi va bino reyestri, ijarachi-ro'yxati tasdig'i va tasdiqlangan-sana yozuvlari, va — auksion o'tgandan keyin — sotish-mulk bayonoti, taqsimot jadvali, taqsimot-sana yozuvi va haqiqiy taqsimot kvitansiyalari. Bularning barchasi birgalikda ham agentning noto'g'ri ishini, ham u keltirib chiqargan aniq zararni belgilaydi.

«Uy egasi allaqachon xonadonimni qayta ijaraga berdi» — yashirin o'zaro tugatish bahslari

Muddat o'rtasida ko'chib chiqish haqida erta bildirishnoma bergan, keyin uy egasi oxirgi daqiqada almashtiruvchi ijaraga umid uzgan ijarachi haqiqatan bahsli huquqiy savolga duch keladi: uy egasining yangi ijara imzolash harakati asl ijarani erta tugatish haqida yashirin o'zaro kelishuvga teng keladimi? Har qanday tomondan bir tomonlama bildirishnoma o'zicha yetarli emas — tugatish odatda shartnomaviy asos, qonuniy asos yoki haqiqiy o'zaro kelishuvni talab qiladi, va koreys sudlari bu kelishuv mavjud bo'lishi uchun imzolangan "tugatish bitimi" hujjatini talab qilmaydi; xatti-harakat, xabarlar va atrofdagi holatlar buni xuddi shunday belgilashi mumkin.

Sudlar bir nechta omilni birgalikda hisobga oladi: asl ijarachi ko'chib chiqish niyatini aniq muayyan sanaga qadar bildirganmi (shunchaki noaniq "ehtimol ko'chib chiqaman" emas); uy egasi shunchaki bu bildirishnomani passiv eshitishdan tashqariga chiqib, ijara haqiqatan tugashi asosida aniq qadamlar qilganmi — almashtiruvchi ijarachi izlash, yangi ijara imzolash; yangi ijarachining rejalashtirilgan ko'chib kirish sanasi asl ijarachining rejalashtirilgan ko'chib chiqish sanasiga to'g'ri kelasimi; uy egasi asl ijarachidan ko'chib chiqishga tayyorlanishni, xonadonni nomzodlarga ko'rsatishni yoki depozit-qaytarish jadvalini muvofiqlashtirishni so'raganmi; va asl ijarachi uy egasining xatti-harakatiga oqilona ishonib, o'zining keyingi qadamini yakunlaganmi, keyinroq uy egasining fikridan qaytishi ezgu niyatga qarama-qarshi bo'ladigan darajada. Uy egasining aniq ko'chib kirish sanasi bilan yangi ijara imzolashining o'zi ayniqsa kuchli dalil — bu asl ijara haqiqatan kuchda qolganiga chin dildan ishongan uy egasi bilan mos kelishi qiyin.

Ko'p xonadonli uylardagi (다가구주택) faqat-yer ustuvor ipoteka tuzog'i

Bu koreys jeonsesidagi eng kam ma'lum tuzilmaviy xavf bo'lishi mumkin, va u hatto eng ustuvor ijarachining butun depozitini yo'q qilishi mumkin. Etakchi Oliy sud qarori (2010.6.10, 2009다101275) aynan shu fakt naqshiga murojaat qildi: ipoteka bino qurilishidan oldin yerga ro'yxatga olingan; keyin bino qurilgan va binoga qarshi alohida ipoteka ro'yxatga olingan; keyin ijarachilar tasdiqlangan sanalar yoki ozchilik-ijarachi maqomi bilan ko'chib kirgan; yer va bino keyinroq birgalikda auksionga qo'yilgan.

Qaror: ijarachining ustuvor to'lov huquqi — tasdiqlangan-sana ustuvorligi yoki ozchilik-ijarachi ustuvorligi bir xilda — bino qurilishidan oldin yerga ipoteka ro'yxatga olingan bo'lsa, yerning o'z sotish tushumiga yetib bormaydi. Auksion tushumi yer qismi va bino qismiga bo'linadi; yerning ustuvor ipoteka egasi birinchi navbatda yer qismidan to'lanadi, ijarachilar esa faqat bino qismidan to'lanishi mumkin. Yer Koreyada ustidagi binodan ko'pincha ancha qimmatroq bo'lgani sababli, binoning qismi yolg'iz barcha ijarachilarning depozitlarini qoplay olmasligi tez-tez uchraydi — real holatlarda u butunlay tugab, hatto birinchi bo'lib ko'chib kelgan ijarachini ham hech narsasiz qoldirgan.

Muhimi, bu ozchilik-ijarachi ustuvor to'lovi uchun ham amal qiladi — ko'pchilik ijarachilar deyarli shartsiz deb hisoblaydigan himoya. Bu unday emas, agar yer ipotekasi binodan oldin bo'lsa. Ko'p xonadonli ijarani imzolashdan oldingi amaliy tekshirish ro'yxati: yer reyestrini binoning reyestridan alohida oling (ular turli hujjatlar, va faqat binoning reyestrini tekshirish — keng tarqalgan xato — xavfning faqat yarmini ko'rsatadi); yer ipotekasining ro'yxatga olish sanasini binoning haqiqiy qurilish sanasi bilan solishtiring; agar yer ipotekasi qurilishdan oldin bo'lsa, binoning o'z reyestri nima ko'rsatishidan qat'i nazar buni jiddiy qizil bayroq deb qabul qiling, chunki sizning ustuvor huquqingiz qanchalik erta ko'chib kelganingizdan qat'i nazar yerning o'z qiymatiga hech qachon yetib bormasligi mumkin.