Bạn là nạn nhân của gian lận tiền đặt cọc thuê nhà (Jeonse)?

Nạn nhân gian lận jeonse (tiền đặt cọc thuê nhà) thường phát hiện ra vấn đề vào thời điểm tồi tệ nhất — khi một thông báo đấu giá đến và các con số không khớp. Hướng dẫn này đề cập đến các thủ đoạn chúng tôi thường thấy nhất và các con đường thu hồi cụ thể có sẵn ở mỗi giai đoạn. Chúng tôi không tính phí tư vấn cho các vụ gian lận jeonse — nếu có điều gì đó cảm thấy không ổn về hợp đồng thuê của bạn, hãy liên hệ trước khi ký thay vì sau đó.

Thủ đoạn chia nhỏ thế chấp (공동담보 쪼개기대출)

Đây là một trong những gian lận cấu trúc phổ biến nhất, và nó được thiết kế đặc biệt để vô hình trên bản in sổ đăng ký của một căn hộ riêng lẻ. Một chủ nhà sở hữu một tòa nhà nhiều căn hộ (giả sử 3 tầng với 5 căn mỗi tầng) chia nhỏ khoản tài trợ thế chấp thành nhiều khoản vay riêng biệt — một cho mỗi tầng, mỗi khoản được bảo đảm chung chỉ bởi 5 căn hộ của tầng đó — thay vì một khoản vay lớn được bảo đảm bởi tất cả 15 căn hộ. Một người thuê nhà kiểm tra sổ đăng ký cho căn hộ của chính họ thấy một thế chấp chung (공동근저당) với số dư tổng có vẻ khiêm tốn, và hợp lý cho rằng con số đó bao gồm toàn bộ tòa nhà. Không phải vậy — nó chỉ bao gồm nhóm căn hộ đó, và cùng thủ đoạn đã được lặp lại trên các tầng khác với các khoản vay riêng của họ.

Cách duy nhất để phát hiện điều này trước khi ký: khi kéo một giấy chứng nhận đăng ký qua Văn phòng Đăng ký Internet, hãy kiểm tra cụ thể ô 공동담보목록 (danh mục thế chấp chung) — bản in mặc định sẽ không hiển thị nó. Điều này tiết lộ chính xác căn hộ nào được bảo đảm chung theo khoản vay nào, để bạn có thể biết liệu thế chấp bạn đang thấy là khoản nợ duy nhất của tòa nhà hay chỉ một phần của một cấu trúc lớn hơn được chia nhỏ cố ý.

Nếu gian lận đã xảy ra và tòa nhà đi đến đấu giá: người giữ thế chấp có thể đấu giá toàn bộ nhóm được bảo đảm chung cùng lúc (cách tiếp cận thông thường) hoặc chỉ một phần — tiền thu được được phân phối theo từng căn, bắt đầu với khoản thanh toán ưu tiên của người thuê thiểu số của mỗi căn (최우선변제금, giới hạn ở nửa giá bán của chính căn đó), sau đó là người giữ thế chấp chung cấp cao trong nhóm, sau đó là bất kỳ khoản còn lại nào (thường ít hoặc không có gì, vì một khoản vay được chia nhỏ cố ý thường được định giá gần với giá trị đầy đủ của tài sản) được chia theo tỷ lệ giữa các căn còn lại cho các bên yêu cầu cấp dưới.

Một ngôi nhà ngập nước (깡통주택) — khi tiền đặt cọc vượt quá giá trị thị trường

Điều này xảy ra nhiều nhất với các villa hoặc officetel mới xây được định giá mà không có thị trường được thiết lập, nơi chủ nhà đã thổi phồng giá trị trên giấy tờ và thu tiền đặt cọc vượt quá giá trị bán lại thực tế của căn hộ, sau đó biến mất. Ngay cả với tư cách là người thuê cấp cao nhất, việc thu hồi đầy đủ không tự động — và một bên thứ ba không thể đơn giản đấu giá tài sản thay cho bạn. Tòa án bác bỏ đơn đấu giá của bên thứ ba vì "không có thặng dư" (무잉여기각) bất cứ khi nào tiền thu được sẽ không đủ để bù đắp ngay cả yêu cầu ưu tiên của chính người thuê cấp cao nhất cộng với chi phí thi hành, vì sẽ không còn gì cho bất kỳ ai khác.

Người thuê phải trở thành người điều hành cuộc đấu giá. Các bước: (1) có được một văn bản có thể thi hành — một lệnh thanh toán, biên bản hòa giải, văn bản công chứng, biên bản hòa giải tòa án, hoặc (nếu chủ nhà đối mặt cáo buộc hình sự gian lận jeonse) một lệnh bồi thường nạn nhân từ vụ án hình sự đó; (2) tự nộp đơn đấu giá cưỡng chế, mà không cần phải giao trả quyền chiếm hữu trước — bạn có thể ở lại căn hộ trong khi theo đuổi việc bán; (3) vì tiền đặt cọc thường vượt quá giá trị thị trường, không có người đấu giá bên ngoài nào xuất hiện (một người mua sẽ nợ toàn bộ tiền đặt cọc chưa trả của người thuê cộng với giá mua), nên người thuê thực hiện quyền mua ưu tiên (우선매수권) của họ, khớp với giá đấu cao nhất; (4) nộp yêu cầu bù trừ trước ngày xác nhận bán để cần ít hoặc không cần thanh toán tiền mặt bổ sung, với tiền đặt cọc đấu giá cuối cùng được trả lại cho người thuê thông qua phân phối; (5) nếu thuế nợ của chính chủ nhà (당해세 — thuế thừa kế/tặng cho, thuế bất động sản, thuế bất động sản tổng hợp) có ưu tiên, hãy nộp một yêu cầu phân bổ thuế (조세안분신청) để trải rộng yêu cầu ưu tiên đó trên các căn khác được thế chấp chung của chủ nhà thay vì tập trung vào căn này.

Miễn giảm thuế thu nhận áp dụng khi một nạn nhân gian lận jeonse mua lại tài sản theo cách này: miễn đến 2 triệu KRW (tương đương khoảng giá mua đến ~200 triệu KRW ở mức thuế nhà ở 1,1%, hoặc ~50 triệu KRW ở mức thuế officetel 4,6%) — bất cứ điều gì trên ngưỡng đó chỉ bị đánh thuế trên phần vượt quá. Toàn bộ trình tự theo thứ tự: (lệnh đăng ký quyền thuê, nếu bạn cần chuyển ra trước) → vụ kiện đòi hoàn trả tiền đặt cọc để có được một văn bản có thể thi hành → nộp đơn đấu giá cưỡng chế (kèm khoản đặt cọc chi phí thi hành) → tự mua qua quyền ưu tiên → các hồ sơ bù trừ và phân bổ thuế → nộp thuế thu nhận → ủy quyền đăng ký chuyển quyền sở hữu. Mỗi bước có những cạm bẫy thủ tục riêng, nên làm việc với người xử lý toàn bộ trình tự thay vì tự mình ghép nó lại đáng giá thời gian tiết kiệm được.

Chủ nhà không thể liên lạc hoặc đã qua đời — vẫn có được lệnh đăng ký quyền thuê của bạn

Một lệnh đăng ký quyền thuê (임차권등기명령) bảo vệ quyền thanh toán ưu tiên và quyền dựa trên chiếm hữu của bạn sau khi bạn chuyển ra mà không thu hồi được tiền đặt cọc — nhưng nhiều người thuê cho rằng nó không khả dụng nếu chủ nhà không thể liên lạc hoặc đã qua đời. Không phải vậy. Chỉ có hai yêu cầu: hợp đồng thuê thực sự đã kết thúc, và tiền đặt cọc (toàn bộ hoặc một phần) chưa được hoàn trả.

Về việc kết thúc hợp đồng thuê: ngay cả sau khi thời hạn cố định hết hạn, quy tắc gia hạn ngầm định của Hàn Quốc có nghĩa là bạn thường cần đã gửi một thông báo không gia hạn ít nhất 2 tháng trước khi thời hạn kết thúc; nếu hợp đồng đã được gia hạn ngầm định, gửi thông báo chấm dứt sẽ kết thúc nó 3 tháng sau thông báo đó. Hãy gửi điều này bằng thư bảo đảm nội dung (내용증명) — tin nhắn văn bản và KakaoTalk đôi khi được chấp nhận làm bằng chứng nhưng không chắc chắn, mặc dù phản hồi của chính chủ nhà trong một cuộc trò chuyện như vậy có thể giúp làm bằng chứng bổ sung.

Lệnh này có hiệu lực pháp lý khi được tống đạt cho chủ nhà, hoặc khi chính việc đăng ký hoàn tất — tùy điều nào xảy ra trước, nên một chủ nhà không thể liên lạc không thực sự cản trở nó: một khi việc đăng ký hoàn tất, việc tống đạt trở nên không cần thiết. Nếu chủ nhà đã qua đời, người thuê không cần đợi một đăng ký thừa kế xảy ra trước — nộp đơn nêu tên những người thừa kế là bị đơn, đính kèm giấy chứng nhận quan hệ gia đình của chủ nhà đã mất và các giấy tờ khác xác lập cái chết và xác định tất cả người thừa kế. Bất kể hoàn cảnh cụ thể của bạn là gì, hãy hoàn tất việc đăng ký này trước khi bạn chuyển ra — đó là điều thực sự bảo vệ vị thế pháp lý của bạn một khi bạn không còn ở trong căn hộ đó nữa.

Trách nhiệm của môi giới bất động sản khi các yêu cầu cấp cao không được công bố đúng cách

Nếu bạn không thu hồi được toàn bộ tiền đặt cọc thông qua đấu giá, theo đuổi chủ nhà không phải là con đường duy nhất — liệu môi giới bất động sản (공인중개사) có công bố đúng cách các yếu tố rủi ro hiện có của tài sản khi ký hợp đồng hay không là một con đường thu hồi riêng biệt, và thường bị bỏ qua. Theo Luật Môi giới Bất động sản Được cấp phép, một môi giới phải điều tra và giải thích chính xác tình trạng, vị trí, và các mối quan hệ quyền lợi của tài sản trước khi giao dịch kết thúc — và tòa án Hàn Quốc đã cụ thể phán quyết rằng nghĩa vụ này vượt ra ngoài việc chỉ đọc những gì có trên sổ đăng ký.

Một phán quyết của Tòa án Quận Incheon (Chi nhánh Bucheon) năm 2024 (2024가단104323) trực tiếp liên quan: một môi giới đã công bố một thế chấp đã đăng ký nhưng không nói gì về tiền đặt cọc của các người thuê hiện có trong cùng tòa nhà nhiều hộ, để trống phần đó của tuyên bố công bố — người thuê sau đó chỉ thu hồi được khoảng 19,45 triệu KRW trong tổng số tiền đặt cọc 130 triệu KRW tại đấu giá. Tòa án cho rằng môi giới có nghĩa vụ điều tra và công bố số tiền đặt cọc và điều khoản thuê của các người thuê khác trong cùng tòa nhà, không chỉ những gì đã đăng ký — và việc không làm như vậy, hoặc điền vào mẫu công bố một câu "mối quan hệ rủi ro không rõ" mơ hồ thay vì các con số thực tế (hoặc ghi rõ rằng chủ nhà từ chối cung cấp thông tin đó, nếu đó là những gì đã xảy ra), vi phạm Luật này. Điều này quan trọng nhất đối với nhà nhiều hộ (다가구주택), nơi tiền đặt cọc của nhiều người thuê cùng nhau hoạt động như các khoản thế chấp cấp cao mặc dù không ai trong số họ xuất hiện riêng lẻ trên sổ đăng ký của tòa nhà theo cách một thế chấp làm.

Xây dựng một yêu cầu đòi hỏi tài liệu, không chỉ là cảm giác bất công. Hãy thu thập: hợp đồng thuê (ngày, tiền đặt cọc, ngày thanh toán số dư, ngày xác nhận, điều khoản đặc biệt), chính tuyên bố công bố (những gì đã và chưa được công bố về các quyền lợi/người thuê trước), giấy chứng nhận đăng ký và sổ đăng ký tòa nhà tại thời điểm hợp đồng, xác nhận đăng ký người thuê và hồ sơ ngày xác nhận, và — một khi đấu giá đã diễn ra — báo cáo tài sản bán, bảng phân phối, hồ sơ ngày phân phối, và biên lai phân phối thực tế. Cùng nhau, những điều này thiết lập cả sự thất bại của môi giới lẫn tổn thất cụ thể mà nó gây ra.

"Chủ nhà đã cho thuê lại căn hộ của tôi" — tranh chấp chấm dứt ngầm định lẫn nhau

Một người thuê đưa ra thông báo sớm để chuyển ra giữa hạn, chỉ để chủ nhà thất bại trong việc cho thuê thay thế vào phút cuối, đối mặt với một câu hỏi pháp lý thực sự có tranh chấp: liệu hành động của chủ nhà khi ký một hợp đồng thuê mới có tương đương với một thỏa thuận ngầm định lẫn nhau để kết thúc hợp đồng gốc sớm hay không? Một thông báo đơn phương từ bất kỳ bên nào là không đủ để tự nó — việc chấm dứt thường cần một cơ sở hợp đồng, một căn cứ theo luật định, hoặc thỏa thuận lẫn nhau thực sự, và tòa án Hàn Quốc không yêu cầu một tài liệu "thỏa thuận chấm dứt" đã ký để thỏa thuận đó tồn tại; hành vi, tin nhắn, và hoàn cảnh xung quanh có thể thiết lập nó cũng tốt.

Tòa án cân nhắc nhiều yếu tố cùng nhau: liệu người thuê ban đầu có rõ ràng thông báo ý định chuyển ra vào một ngày cụ thể hay không (không chỉ một "tôi có thể chuyển ra" mơ hồ); liệu chủ nhà có vượt qua việc thụ động nghe thông báo đó và thực hiện các bước cụ thể dựa trên giả định hợp đồng thuê thực sự kết thúc — tuyển một người thuê thay thế, ký một hợp đồng mới; liệu ngày chuyển vào dự kiến của người thuê mới có khớp với ngày chuyển ra dự kiến của người thuê ban đầu hay không; liệu chủ nhà có yêu cầu người thuê ban đầu chuẩn bị chuyển ra, cho khách xem căn hộ, hoặc phối hợp lịch trình hoàn trả tiền đặt cọc hay không; và liệu người thuê ban đầu có hợp lý dựa vào hành vi của chủ nhà bằng cách hoàn tất bước tiếp theo của chính họ hay không, khiến một sự đảo ngược sau đó của chủ nhà có thể lập luận là không nhất quán với thiện chí. Một chủ nhà thực sự ký một hợp đồng thuê mới với một ngày chuyển vào cụ thể là bằng chứng đặc biệt mạnh mẽ — khó để dung hòa với một chủ nhà thực sự tin rằng hợp đồng gốc vẫn còn hiệu lực.

Cái bẫy thế chấp cấp cao chỉ trên đất trong nhà nhiều hộ (다가구주택)

Đây có lẽ là rủi ro cấu trúc ít được biết đến nhất trong jeonse Hàn Quốc, và nó có thể xóa sạch toàn bộ tiền đặt cọc của ngay cả người thuê cấp cao nhất. Một phán quyết mang tính bước ngoặt của Tòa án Tối cao (10/6/2010, 2009다101275) đã giải quyết chính xác mẫu hình sự việc này: một thế chấp được đăng ký trên đất trước khi có một tòa nhà trên đó; một tòa nhà sau đó được xây dựng và một thế chấp riêng được đăng ký đối với tòa nhà; những người thuê sau đó chuyển vào với ngày xác nhận hoặc tình trạng người thuê thiểu số; đất và tòa nhà sau đó được đấu giá cùng nhau.

Phán quyết: quyền thanh toán ưu tiên của người thuê — ưu tiên ngày xác nhận hoặc ưu tiên người thuê thiểu số như nhau — không tiếp cận đến tiền thu được từ việc bán đất riêng khi một thế chấp cấp cao được đăng ký trên đất trước khi tòa nhà tồn tại. Tiền thu được từ đấu giá được chia thành một phần đất và một phần tòa nhà; người giữ thế chấp cấp cao của đất được trả trước từ phần đất cụ thể, và người thuê chỉ có thể được trả từ phần tòa nhà. Vì đất thường có giá trị đáng kể hơn nhiều so với tòa nhà nằm trên nó tại Hàn Quốc, phần tòa nhà một mình thường không thể bù đắp tiền đặt cọc của tất cả người thuê — trong các trường hợp thực tế, nó đã hoàn toàn cạn kiệt, để lại ngay cả người thuê đầu tiên với không có gì.

Điều quan trọng, điều này áp dụng cho cả khoản thanh toán ưu tiên người thuê thiểu số — một sự bảo vệ mà nhiều người thuê cho là gần như vô điều kiện. Không phải vậy, nếu thế chấp đất có trước tòa nhà. Danh sách kiểm tra thực tế trước khi ký một hợp đồng thuê nhà nhiều hộ: kéo sổ đăng ký đất riêng biệt khỏi sổ đăng ký tòa nhà (đây là các tài liệu khác nhau, và chỉ kiểm tra sổ đăng ký tòa nhà — sai lầm phổ biến — chỉ cho thấy một nửa rủi ro); so sánh ngày đăng ký thế chấp đất với ngày xây dựng thực tế của tòa nhà; nếu thế chấp đất có trước khi xây dựng, hãy coi đó là một dấu hiệu cảnh báo nghiêm trọng bất kể sổ đăng ký của tòa nhà thể hiện gì, vì quyền ưu tiên của bạn có thể không bao giờ tiếp cận được giá trị của chính đất đó bất kể bạn đã chuyển vào sớm như thế nào.