Bạn đang mua bất động sản tại Hàn Quốc?

Mua hoặc đăng ký bất động sản tại Hàn Quốc về cơ bản tuân theo cùng một quy trình nộp hồ sơ đối với tất cả mọi người — nhưng có hai yêu cầu giấy tờ khiến kiều bào Hàn Quốc và người nước ngoài gặp khó khăn hơn bất kỳ bước nào khác: giấy chứng nhận con dấu (인감증명, seal certificate) và giấy tờ chứng minh địa chỉ. Cả hai đều không hoạt động theo cách áp dụng cho công dân Hàn Quốc thường trú, và làm sai một trong hai là nguyên nhân phổ biến nhất dẫn đến việc đăng ký bị từ chối hoặc bị ra lệnh bổ chính (보정명령).

Thứ tự nộp hồ sơ đăng ký

Các văn phòng đăng ký của Hàn Quốc xử lý hồ sơ nhanh hơn khi giấy tờ được nộp theo thứ tự sau:

1. Đơn đăng ký bất động sản
2. Biên lai nộp thuế thu nhận / thuế đăng ký-giấy phép
3. Biên lai nộp lệ phí đăng ký
4. Danh mục mua bán (매매목록)
5. Giấy ủy quyền
6. Giấy chứng nhận con dấu, giấy xác nhận chữ ký, hoặc xác nhận chữ ký điện tử
7. Giấy chứng nhận đăng ký cư trú (hoặc giấy tờ tương đương)
8. Bản trích lục sổ đăng ký đất/rừng
9. Giấy chứng nhận báo cáo giao dịch bất động sản
10. Hợp đồng mua bán
11. Giấy chứng nhận đăng ký (등기필증)

Mua căn hộ theo hình thức phân양 (분양, hình thành trong tương lai)

Việc đăng ký chuyển quyền sở hữu của một căn hộ phân양 cần một bộ hồ sơ riêng: hồ sơ khai thuế thu nhận (giấy chứng nhận hoàn công, hợp đồng mua bán, báo cáo giao dịch thực tế, bản trích lục đăng ký cư trú, tờ khai thuế thu nhận — được tính trên giá không bao gồm thuế giá trị gia tăng), cùng với các giấy tờ từ chủ đầu tư (사업시행자): xác nhận thanh toán, giấy chứng nhận con dấu pháp nhân có ghi sẵn danh sách người mua, biên lai quyết toán, và giấy ủy quyền.

Ai thực sự cần giấy chứng nhận con dấu

Giấy chứng nhận con dấu (인감증명) là yêu cầu theo luật định — không phải tùy chọn — trong hai trường hợp phổ biến: bên bán (등기의무자) trong một giao dịch chuyển quyền sở hữu dựa trên mua bán, và mọi người thừa kế trong đăng ký thừa kế theo thỏa thuận phân chia. Kiều bào Hàn Quốc và người nước ngoài vẫn phải đáp ứng yêu cầu này — chỉ khác là qua một kênh khác so với công dân thường trú Hàn Quốc.

재외국민 (kiều bào Hàn Quốc ở nước ngoài) — công dân Hàn Quốc đã có thường trú nhân ở nước ngoài, hoặc cư trú ở nước ngoài với ý định cư trú vĩnh viễn. Du học sinh, nhân viên làm việc ở nước ngoài theo diện biệt phái, và người cư trú bất hợp pháp không đủ điều kiện, ngay cả khi họ có 재외국민등록부등본 (bản sao đăng ký kiều bào) — giấy tờ này riêng nó không khiến ai đó trở thành 재외국민 theo mục đích đăng ký.

외국인 (người nước ngoài) — bất kỳ ai không mang quốc tịch Hàn Quốc. Người có hai quốc tịch đã nộp 외국국적불행사서약 (tuyên bố không thực hiện quốc tịch nước ngoài) được coi là công dân Hàn Quốc, không phải người nước ngoài, theo mục đích đăng ký — mặc dù về mặt pháp lý họ mang hai quốc tịch.

외국국적동포 (kiều bào mang quốc tịch nước ngoài) — người vốn là người Hàn Quốc khi sinh ra nhưng sau đó nhập quốc tịch nước ngoài, hoặc con cháu trực hệ của người đó cũng làm như vậy. Nhóm này được coi là người nước ngoài, ngay cả sau khi đã nộp báo cáo cư trú trong nước (국내거소신고), và ngay cả khi sổ hộ tịch gia đình của họ chưa được đóng chính thức do không báo cáo việc mất quốc tịch. Chúng tôi đã xử lý một trường hợp thực tế trong đó hai anh chị em cùng nhập quốc tịch Mỹ — một người nộp báo cáo mất quốc tịch, người kia thì không — và cả hai vẫn được coi là người nước ngoài theo mục đích đăng ký, bất kể sổ hộ tịch của cha họ thể hiện gì.

Thay thế bằng công chứng lãnh sự

Theo Điều 61(3) Quy tắc Đăng ký, một 재외국민 cần nộp giấy chứng nhận con dấu có thể thay thế bằng cách công chứng giấy tờ liên quan tại lãnh sự quán hoặc đại sứ quán Hàn Quốc ở nước cư trú, theo Luật Công chứng dành cho Cơ quan Ngoại giao ở Nước ngoài — xác nhận của lãnh sự thay thế cho giấy chứng nhận con dấu trong nước. Nhưng sự thay thế này chỉ áp dụng khi đang thực sự ở nước ngoài: một 재외국민 hiện đang ở Hàn Quốc phải nộp giấy chứng nhận con dấu trong nước thực sự từ 주민센터 (trung tâm dân cư), và xác nhận của công chứng viên Hàn Quốc sẽ không được chấp nhận thay thế — ngôn từ của quy tắc này rất rõ ràng về điểm này.

Chứng minh địa chỉ — một yêu cầu riêng biệt với quy tắc riêng

Cả bên bán và bên mua đều cần giấy tờ chứng minh địa chỉ trong đăng ký mua bán — dùng để xác nhận danh tính và, đối với bên bán, để cơ quan đăng ký có thể tự cập nhật địa chỉ đã đăng ký theo thẩm quyền của mình nếu địa chỉ đã thay đổi. Cơ quan đăng ký xem xét kỹ lưỡng điều này hơn đối với kiều bào Hàn Quốc và người nước ngoài so với các bên trong nước.

Đối với 재외국민: một 재외국민등록부등본; giấy chứng nhận đăng ký cư trú nếu đã đăng ký theo Luật Đăng ký Cư trú; giấy chứng nhận từ hệ thống đăng ký địa chỉ riêng của nước cư trú, nếu có (ví dụ: 주민표 của Nhật Bản, 주민등록증명서 của Tây Ban Nha); hoặc, nếu không có hệ thống như vậy, giấy chứng nhận địa chỉ được công chứng bởi một công chứng viên ở nước cư trú.

Đối với 외국인: giấy chứng nhận thực tế đăng ký người nước ngoài (외국인등록 사실증명); giấy chứng nhận thực tế báo cáo cư trú trong nước (국내거소신고 사실증명) đối với 외국국적동포; giấy chứng nhận từ hệ thống địa chỉ của nước sở tại nếu có (Nhật Bản, Đức, Pháp, Đài Loan, Tây Ban Nha); hoặc, nếu nước sở tại không có hệ thống như vậy (Mỹ, Anh), giấy chứng nhận địa chỉ được công chứng bởi công chứng viên tại chính nước đó — quan trọng là, xác nhận của công chứng viên Hàn Quốc cũng không được chấp nhận thay thế ở đây.

Khi không có giấy tờ nào trong số trên, có ba phương pháp dự phòng được áp dụng trong thực tế: (1) nộp bản gốc ID cùng với bản sao có ghi chú "giống hệt bản gốc," để cơ quan đăng ký xác nhận và trả lại bản gốc kèm ghi chú chính thức; (2) phương pháp được sử dụng phổ biến nhất — bản sao ID có thể hiện địa chỉ, được chứng thực là bản sao đúng bởi công chứng viên (ở nước sở tại hoặc Hàn Quốc) hoặc cơ quan có thẩm quyền của nước sở tại; (3) bất kỳ bằng chứng đáng tin cậy nào khác, chẳng hạn như giấy chứng nhận cư trú do USFK cấp, hoặc giấy chứng nhận địa chỉ từ một hợp tác xã nhà ở của Nga.

Sống ở nước thứ ba? Nếu một người nước ngoài không cư trú ở nước sở tại của họ cũng không ở Hàn Quốc, họ có thể sử dụng hệ thống chứng minh địa chỉ riêng của nước thứ ba đó nếu có, hoặc xác nhận của công chứng viên địa phương — cộng với bằng chứng về tình trạng cư trú của họ ở đó (xác nhận thường trú nhân, thị thực dài hạn). Lãnh sự quán Hàn Quốc đặt tại nước thứ ba đó có thể chứng thực điều này — chứng thực lãnh sự không giới hạn chỉ dành cho công dân của nước nơi đặt cơ quan lãnh sự — mặc dù lãnh sự chứng thực có thể từ chối nếu việc xác minh danh tính của một người không mang quốc tịch nước sở tại gặp khó khăn.

Vẫn còn thế chấp cũ trên giấy chứng nhận quyền sở hữu?

Thừa kế hoặc mua bất động sản có thế chấp (근저당권) hàng chục năm tuổi không thể xác định được đã đăng ký trên đó không nhất thiết phải cản trở việc chuyển nhượng. Đăng ký chuyển quyền sở hữu dựa trên thừa kế có thể tiến hành bất kể thế chấp cũ — nộp đăng ký thừa kế trước, sau đó theo đuổi việc hủy bỏ riêng.

Nếu người giữ thế chấp là một tổ chức tài chính, hãy đến trực tiếp để xác nhận khoản nợ được bảo đảm đã được thanh toán hết và yêu cầu họ hợp tác hủy bỏ — các khoản vay của tổ chức thường có thời hiệu 5 năm. Nếu tổ chức đã đóng cửa hoặc không hợp tác, có thể khởi kiện yêu cầu hủy bỏ dựa trên căn cứ hết thời hiệu.

Nếu thế chấp được thiết lập bởi một cá nhân và không có bất kỳ thay đổi đăng ký nào trong suốt 50 năm kể từ khi được ghi nhận, cơ quan đăng ký có thể tự mình hủy bỏ theo thẩm quyền riêng (직권말소) — theo Điều 2 Phụ lục của Luật Đăng ký Bất động sản (10/5/2006) và chỉ thị đăng ký liên quan (4/12/2006), bao gồm thế chấp, cầm cố, tịch biên, tịch biên tạm thời, xử lý tạm thời, đăng ký trước, phá sản, và đăng ký đấu giá trước ngày 31/12/1980, trừ khi một bên liên quan nộp báo cáo tồn tại trong vòng 90 ngày. Nếu cơ quan đăng ký không tự hành động theo thẩm quyền riêng, cùng biện pháp khởi kiện hủy bỏ đó vẫn có thể áp dụng đối với người giữ thế chấp cá nhân như đối với tổ chức.

Nhận đất nông nghiệp — qua tặng cho, thừa kế, hay mua bán?

Việc nhận đất nông nghiệp yêu cầu Giấy chứng nhận đủ điều kiện nhận đất nông nghiệp (농지취득자격증명, 농취증) trước khi có thể nộp đăng ký chuyển quyền sở hữu — xác nhận người nhận thực sự có ý định canh tác, không chỉ nắm giữ với mục đích đầu cơ. Hồ sơ được nộp tại văn phòng 읍/면/동 (ủy ban nhân dân xã/phường) (việc xử lý hàng ngày được phân cấp từ 시/군/구청, vì việc thẩm định đất nông nghiệp có lợi khi có sự am hiểu tại địa phương), cùng với kế hoạch quản lý nông nghiệp (농업경영계획서 — giấy tờ được xem xét kỹ lưỡng nhất), một đơn đăng ký, và bản sao ID.

Đối với các lô đất nhỏ (dưới 1.000㎡) thuộc sở hữu của chủ vắng mặt, có thể sử dụng kế hoạch canh tác cuối tuần/bán thời gian (주말체험영농계획서) — hãy chọn các loại cây trồng ít cần chăm sóc, vì một kế hoạch tuyên bố đi lại hàng tuần từ Seoul đến một tỉnh xa vào cuối tuần sẽ không đứng vững trước sự xem xét kỹ lưỡng.

Đất nông nghiệp bị bỏ hoang hoặc công trình xây dựng trái phép trên đất có thể cản trở việc cấp giấy chứng nhận và thường dẫn đến việc kiểm tra thực địa. Tiêu chuẩn rất đơn giản: đất này có thể canh tác được ngay bây giờ không? Nếu không, một kế hoạch khôi phục với thời gian biểu cam kết — không yêu cầu định dạng cố định — có thể đáp ứng yêu cầu ngay cả trước khi công trình thực sự bị dỡ bỏ. Việc cấp giấy chứng nhận thường mất 3–7 ngày làm việc, và hồ sơ nộp qua đường bưu điện được chấp nhận — kèm theo phong bì hồi âm có ghi sẵn địa chỉ và tem, và giấy chứng nhận gốc sẽ được gửi lại qua đường bưu điện.