Покупаете недвижимость в Корее?

Покупка или регистрация недвижимости в Корее следует одному и тому же базовому процессу подачи документов для всех — но два требования к документам чаще всего создают трудности для зарубежных корейцев и иностранцев, чем любой другой этап: свидетельство о печати (인감증명, seal certificate) и подтверждение адреса. Ни то, ни другое не работает так же, как для проживающего в Корее гражданина, и ошибка в любом из них — самая частая причина отказа в регистрации или требования об исправлении (보정명령, correction order).

Порядок подачи документов на регистрацию

Регистрационные органы Кореи обрабатывают заявления быстрее, если документы поданы в следующем порядке:

1. Заявление о регистрации недвижимости
2. Квитанция об уплате налога на приобретение / регистрационного налога
3. Квитанция об уплате регистрационного сбора
4. Список объектов купли-продажи (매매목록)
5. Доверенность
6. Свидетельство о печати, свидетельство об удостоверении подписи или подтверждение электронной подписи
7. Свидетельство о регистрации по месту жительства (или его эквивалент)
8. Выписка из земельного/лесного реестра
9. Свидетельство об отчёте о сделке с недвижимостью
10. Договор купли-продажи
11. Регистрационное свидетельство (등기필증)

Покупка квартиры в новостройке (분양)

Регистрация перехода права собственности на квартиру в новостройке требует отдельного набора документов: подача декларации налога на приобретение (акт о завершении, договор купли-продажи, отчёт о реальной сделке, выписка о регистрации по месту жительства, декларация налога на приобретение — рассчитывается на основе цены без НДС), а также документы от застройщика (사업시행자): подтверждение оплаты, свидетельство о печати юридического лица с заранее внесённым списком покупателей, квитанция об окончательном расчёте и доверенность.

Кому на самом деле нужно свидетельство о печати

Свидетельство о печати (인감증명) — это обязательное по закону требование, а не факультативное, в двух распространённых ситуациях: для продавца (등기의무자) при переходе права собственности по договору купли-продажи и для каждого наследника при регистрации наследства по соглашению о разделе. Зарубежным корейцам и иностранцам всё равно нужно выполнить это требование — просто через иной канал, чем это делает проживающий в Корее гражданин.

재외국민 (зарубежный кореец, overseas Korean national) — гражданин Кореи, который приобрёл постоянное место жительства за рубежом либо проживает за границей с намерением проживать там постоянно. Студенты, обучающиеся за рубежом, командированные сотрудники и лица без документов не подпадают под эту категорию, даже если у них есть 재외국민등록부등본 (выписка из реестра зарубежных корейцев) — сам по себе этот документ не делает человека 재외국민 для целей регистрации.

외국인 (иностранец, foreign national) — любой человек без корейского гражданства. Лицо с двойным гражданством, подавшее 외국국적불행사서약 (декларацию о неосуществлении иностранного гражданства), для целей регистрации рассматривается как гражданин Кореи, а не как иностранец — даже если юридически он имеет два гражданства.

외국국적동포 (зарубежный соотечественник, overseas compatriot) — человек, родившийся корейцем, но впоследствии натурализовавшийся за рубежом, либо его прямой потомок, сделавший то же самое. Эта группа рассматривается как иностранцы, даже после подачи отчёта о внутреннем месте жительства (국내거소신고), и даже если их семейный реестр формально не был закрыт из-за неподачи заявления об утрате гражданства. Мы вели реальное дело, где два брата натурализовались как граждане США — один подал заявление об утрате гражданства, другой нет — и оба всё равно рассматривались как иностранцы для целей регистрации, независимо от того, что показывал семейный реестр их отца.

Замена нотариальным заверением в консульстве

Согласно статье 61(3) Правил регистрации, 재외국민, которому нужно подать свидетельство о печати, вместо этого может заверить соответствующий документ в консульстве или посольстве Кореи в стране своего проживания в соответствии с Законом о нотариальных действиях для зарубежных дипломатических представительств — заверение консула заменяет собой внутреннее свидетельство о печати. Но эта замена возможна только пока человек физически находится за границей: 재외국민, который в данный момент находится в Корее, должен подать подлинное внутреннее свидетельство о печати из 주민센터, и заверение корейского нотариуса не будет принято в качестве замены — формулировка правила однозначна на этот счёт.

Подтверждение адреса — отдельное требование со своими правилами

И продавцу, и покупателю нужны документы, подтверждающие адрес, при регистрации покупки — они используются для подтверждения личности, а для продавца — чтобы регистратор мог самостоятельно обновить зарегистрированный адрес, если он изменился. Регистраторы проверяют это более тщательно у зарубежных корейцев и иностранцев, чем у внутренних участников сделки.

Для 재외국민: 재외국민등록부등본; свидетельство о регистрации по месту жительства, если зарегистрирован по Закону о регистрации по месту жительства; свидетельство из собственной системы регистрации адреса страны проживания, если такая существует (например, японская 주민표, испанская 주민등록증명서); либо, при отсутствии такой системы, нотариально заверенное подтверждение адреса от нотариуса в стране проживания.

Для 외국인: свидетельство о фактической регистрации иностранца (외국인등록 사실증명); свидетельство об отчёте о внутреннем месте жительства (국내거소신고 사실증명) для 외국국적동포; свидетельство из собственной системы адресов родной страны, если она существует (Япония, Германия, Франция, Тайвань, Испания); либо, если в родной стране нет такой системы (США, Великобритания), нотариально заверенное подтверждение адреса от нотариуса именно в этой родной стране — что важно, заверение корейского нотариуса здесь также не принимается в качестве замены.

Когда ни один из этих вариантов недоступен, на практике существуют три запасных способа: (1) подать оригинал удостоверения личности вместе с копией с пометкой «идентично оригиналу», регистратор сверяет и возвращает оригинал с официальной отметкой; (2) наиболее часто используемый способ — копия удостоверения личности с указанием адреса, заверенная как верная копия нотариусом (родной страны или Кореи) либо органом власти родной страны; (3) любое другое надёжное доказательство, например, справка о проживании, выданная USFK, или справка об адресе от российского жилищного кооператива.

Проживаете в третьей стране? Если иностранец проживает не в своей родной стране и не в Корее, он может использовать собственную систему подтверждения адреса этой третьей страны, если она существует, либо заверение местного нотариуса — плюс доказательство своего статуса проживания там (подтверждение постоянного места жительства, долгосрочная виза). Консульство Кореи, расположенное в этой третьей стране, может заверить это — консульское заверение не ограничено гражданами страны, где находится представительство — хотя заверяющий консул может отказать, если подтвердить личность гражданина не той страны, где расположено представительство, оказывается затруднительным.

На титуле всё ещё висит старая ипотека?

Наследование или покупка недвижимости с многолетней, неопознаваемой ипотекой (근저당권), зарегистрированной на неё, не обязательно блокирует переход права собственности. Регистрация перехода права собственности по наследству может проходить независимо от старой ипотеки — сначала подаётся регистрация наследства, затем отдельно добивается её аннулирования.

Если держатель ипотеки — финансовое учреждение, посетите его напрямую, чтобы подтвердить погашение обеспеченного долга, и запросите содействие в аннулировании — институциональные требования по кредитам, как правило, имеют 5-летний срок исковой давности. Если учреждение закрылось или отказывается сотрудничать, доступен иск об аннулировании со ссылкой на истечение срока давности.

Если ипотека была установлена частным лицом и за 50 лет с момента её регистрации не было никаких изменений в регистрации, регистратор может аннулировать её по собственному усмотрению (직권말소) — согласно статье 2 Дополнительных положений к Закону о регистрации недвижимости (от 10.05.2006) и соответствующей директиве о регистрации (от 04.12.2006), которая охватывает ипотеки, залоги, аресты, предварительные аресты, предварительные распоряжения, предварительные регистрации, банкротство и регистрации аукционов до 31.12.1980, если только заинтересованная сторона не подаст заявление о существовании требования в течение 90 дней. Если регистратор не действует по собственному усмотрению, тот же путь через иск об аннулировании доступен и против частного держателя, как и против учреждения.

Приобретение сельскохозяйственной земли — в дар, по наследству или путём покупки?

Приобретение сельскохозяйственной земли требует получения Свидетельства о праве на приобретение сельскохозяйственной земли (농지취득자격증명, 농취증) до подачи регистрации перехода права собственности — оно подтверждает, что приобретатель действительно намерен её обрабатывать, а не просто держать в спекулятивных целях. Заявления подаются в офис 읍/면/동 (местная администрация низшего уровня, поскольку рассмотрение сельскохозяйственных вопросов выигрывает от близкого, местного знания ситуации — эти полномочия делегированы от 시/군/구청), с планом ведения сельского хозяйства (농업경영계획서 — наиболее тщательно проверяемый документ), заявлением и копией удостоверения личности.

Для небольших участков (менее 1000 м²), принадлежащих отсутствующему владельцу, доступен план ведения фермерства выходного дня/по совместительству (주말체험영농계획서) — выбирайте культуры, не требующие интенсивного ухода, поскольку план, заявляющий о еженедельных поездках из Сеула в отдалённую провинцию по выходным, не выдержит проверки.

Заброшенная сельскохозяйственная земля или самовольная постройка на участке могут заблокировать выдачу свидетельства и обычно влекут выездную проверку. Стандарт прост: можно ли обрабатывать эту землю прямо сейчас? Если нет, план восстановления с чётко определёнными сроками — без обязательной формы — может удовлетворить требование ещё до того, как постройка фактически будет снесена. Выдача обычно занимает 3–7 рабочих дней, принимаются и заявления по почте — приложите конверт с обратным адресом и марками, и оригинал свидетельства вернётся по почте.